گفتار دوم.‌گروه‌های حل اختلاف و نزاع فی مابین

در بند ((ب)) از ماده ۵ آئین نامه تصریح شده است که : (( در صورت بروز اختلاف در مساحت و حدود و سایر موارد نمایندگان سازمان ثبت و جهاد کشاورزی و دادگستری محل منطقه مربوط را معاینه و بررسی و رفع نقص و اختلاف می نمایند)). ملاحظه می شود که در تعیین سمت دقیق این گروه سه نفره موضوع به طور اطلاق تدوین شده است، ‌بنابرین‏ لزومی ندارد که اعضای آن عالی ترین مقامات اداری محل وقوع ملک باشند.

فصل دوم.وظایف و تکالیف هیئتهای رسیدگی به اختلاف

حل اختلاف به شرح اختیارات مندرج در بند (( ب )) از ماده ۵ آئین نامه های مذبور تکلیف این گروه است.

مبحث اول.اختیارات ‌هیئت‌ها

عبارات (( … و سایر موارد …)) در مقرره اخیر الذکر بر عدم محدودیت گروه موصوف در حل هر گونه اختلاف در مرحله تقاضای ثبت دلالت دارد. مصادیق ذکر شده در آن حصری نیست.

در برخی از روش های ثبتی گروه هایی به عنوان کارشناس و یا هیئت حل اختلاف و مانند آن وجود دارند که شرح وظایف آن ها نیز مطابق مقررات معلوم است. مقایسه جایگاه و شرح وظایف آن گروه ها جایگاه این گروه را روشن می‌سازد فلذا ذیلا و به تفکیک مورد بررسی قرار می‌گیرد:

گفتار اول.کارشناسان و خبرگان مسئول

در روش های ثبتی خاص موضوع مواد اصلاحی قانون ثبت و نیز مواد ۷۱، ۱۴۰، ۱۳۳ قوانین برنامه های توسعه دوم، سوم و چهارم، نسبت به تقاضاهای ثبتی واصله قبل از تصمیم گیری مسئول واحد ثبتی و یا هیئت حل اختلاف رسیدگی کننده مستقر در واحد ثبتی محل، گروه کارشناسی سه نفره متشکل از دو کارشناس و یک نقشه بردار از اداره ثبت محل وقوع ملک، ‌در مورد مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی و یک کارشناس و یک نقشه بردار به همراه یک نماینده و یک نقشه بردار از بنیاد مسکن محل ‌در مورد مقررات برنامه های توسعه مذکور وظیفه بازدید محلی ترسیم نقشه و یا مطابقت نقشه با وضع موجود ملک مورد بازدید را به عهده دارند. این گروه نظرات خود را در قالب صورت جلسه احراز تصرف و یا صورت جلسه تفکیکی به هیئت مربوط و یا مسئول واحد ثبتی حسب مورد اعلام می نمایند. اگر مورد تقاضا در محل با تصرفات بلامنازع توام نباشد ( اختلافی باشد) موضوع از موارد اختلافی محسوب و ادامه ی عملیات ثبتی منوط به رفع اختلاف است در غیر این صورت از پذیرش تقاضا خودداری خواهد شد. محرز است که این گروه وظیفه حل اختلاف در موارد ارجاعی را ندارد؛ از طرفی دیگر نظریه آن ها از جانب مراجع فوق الذکر مورد کنترل و ارزیابی قرار می‌گیرد. ‌بنابرین‏ نظریه این گروه از جنبه قطعیت برخوردار نیست. حتی ‌در مورد مفاد بند ( ب) از ماده ۹ آئین نامه ماده ۱۳۳ قانون برنامه چهارم توسعه مصوب ۰۷/۰۲/۱۳۸۴ هیئت وزیران^[۴۹] که اختیار بیشتری ‌به این گروه داده شده است نیز نظریه آن ها از سوی مرجع عالی تر ( هیئت حل اختلاف) مورد ارزیابی قرار خواهد گرفت و تصمیم این گروه ملاک خواهد بود. به نظر می‌رسد تکلیف پیش‌بینی شده در بند (( الف )) از ماده ۵ آئین نامه های مذکور برای نماینده و نقشه بردار ثبت، همسان با وظایف ‌گروه‌های کارشناسی موصوف است.^[۵۰]

‌بنابرین‏ نظر گروه کارشناسان قابل قیاس با گروه حل اختلاف مدرج در ماده ۵ نیست.

گفتار دوم.تبیین مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ ثبت

این هیئت از زمان تصویب مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی ۱۳۶۵ تا اصلاحی ۱۳۷۰ شامل ۲ عضو قضایی و مسئول واحد ثبت محل بود و از سال ۱۳۷۰ به یک عضو قضایی و ۲ عضو ثبتی از بوده که یکی از این دو عضو ثبتی به عنوان خبره ثبتی است. برخلاف نام این هیئت که به (( حل اختلاف )) موسوم است وظیفه این گروه حل اختلاف نیست. بنابه دلایل ذیل این هیئت قابل مقایسه با گروه حل اختلاف موضوع ماده ۵ آئین نامه نیست :

اولا، اعضای هیئت حل اختلاف از جمیع جهات تعریف شده هستند، در حالی که هیئت مذکور در ماده ۵ آئین نامه از این حیث اطلاق دارد.

ثانیاً هیئت موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ صرفا در محدوده تقاضای ثبت و گزارش کارشناسان و محتویات پرونده اظهار نظر می کند و تصمیم گیری آن ها یا بر رد درخواست به دلیل عدم حراز تصرفات مالکانه و بلامانع دلالت دارد و یا ایراد نقص و طرح مجدد پرونده در هئیت حل اختلاف پس از رفع نقص و یا قبول و تأیید انجام معامله و یا تصرفات مالکانه و بلامنازع متقاضی ثبت دلالت دارد. در حالی که نتیجه کار هیئت موضوع ماده ۵ آئین نامه لزوماً رفع اختلاف و باز نمودن راه برای ادامه عملیات ثبتی است.

ثالثا تصمیم هیئت موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ بر رد یا قبول تقاضا قابلیت اعتراض دارد، در حالی که چنین حقی نسبت به تصمیم هیئت ماده ۵ آیین نامه وجود ندارد.

رابعا رأی‌ هیئت در پذیرش درخواست ثبت متقاضیان در مواردی که ملک سابقه ختم عملیات مقدماتی ثبت را نیز دارا باشد، انتشار آگهی طبق بند ۶ از ماده اصلاحی در دو نوبت و دادن فرصت اعتراض به مدت ۲ ماه از انتشار نوبت اول برای اشخاص ذی نفع است، ولی نسبت به رأی‌ هیئت موضوع ماده ۵ آئین نامه هیچ نوع آگهی منتشر نمی شود و حق اعتراضی برای هیچ شخصی مقرر نشده است.^[۵۱]

گفتار سوم.تبیین ماده ۱۳۳ قانون برنامه توسعه

به منظور رسیدگی به تقاضای ثبت املاک داخل در طرح هادی و یا بافت مسکونی روستاها و اظهار نظر در خصوص نظر کارشناسان موضوع صورت جلسه احراز تصرف که طبق ماده ۴ آئین نامه اجرایی ماده ۱۳۳ مصوب ۱۳۸۴ به (( صورت جلسه تفکیکی )) موسوم است هیئتی طبق ماده ۷ آئین نامه مذبور مرکب از رئیس اداره ثبت اسناد و املاک مدیر بنیاد مسکن انقلاب اسلامی محل و یکی از قضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضائیه است مبادرت به صدور رأی‌ مقتضی می کند. در صورتی که مورد کارشناسی اختلافی نباشد هیئت مبادرت به صدور رأی‌ مقتضی می کند. در صورتی که مورد کارشناسی اختلافی نباشد، هیئت مبادرت به صدور رأی‌ مبنی بر قبول درخواست ثبت می کند. با عنایت به شرح وظایف هیئت حل اختلاف موضوع این روش ثبتی خاص و مقایسه آن با هیئت حل اختلاف موضوع برنامه های توسعه با وجود اینکه اختیارات این هیئت وسیع تر از اختیارات هیئت حل اختلاف موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت است، لیکن تفاوت های عمده میان این دو هیئت به روشنی گواه بر تفاوت بارز هیئت ماده ۵ آئین نامه ثبت اراضی کشاورزی با هیئت حل اختلاف مذبور است. زیرا اولا این هیئت مستقیما حل اختلاف نمی نماید و نظریه کارشناسان سه یا پنج نفره حسب مورد، برای اظهار نظر اعضای آن هیئت الزامی است. ^[۵۲]

ثانیاً صلاحیت هیئت مذبور منحصر به موارد اختلافی نیست، بلکه به سابقه ثبتی ملک نیز متکی است. ملکی که مشمول مقررات اصلاحات ارضی نبوده و علاوه بر آن سابقه تقاضای ثبت ندارد و یا با وجود سابقه پذیرش تقاضا مسبوق به تحدید نباشد نقطه شروع صلاحیت این هیئت است، در حالی که هیئت ماده ۵ به وجود سابقه ثبت یا عدم آن از حیث حل اختلاف نیازی ندارد، بلکه صرفا به بروز اختلاف ‌در مورد ملک مورد تقاضای ثبت جهت رسیدگی نیازمند است.